Развитие кадастра за рубежом

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Междуна­родной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Водог, Индоне­зия, 1996), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999) декларациях, согласно которому

«кадастр — это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недви­жимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно кадастр включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка. Кадастр может быть предна­значен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации пере­дачи права собственности на недвижимость), для помощи в управ­лении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды».

 В зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связы­вают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собс­твенности участков земли и прочего недвижимого имущества, про­чно привязанного (связанного) к земле.

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

—                      картографической — планы масштаба 1:500— 1:5000, на кото­рых отображена информация о границах собственности, адми­нистративные границы, математическая основа планов (систе­ма координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (со­оружения, пути соединений, гидрография, леса и т. п.);

—                      документной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собствен­ности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности и т. п.

Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцелла) или имени собственника или их комбинаций.

В целом мировые кадастровые системы можно разделить на че­тыре группы по странам их применения:

1. Страны с наполеоновской административной системой (стра­ны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земель­ного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре со­бирается только необходимая для целей налогообложения инфор­мация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижи- 8 мости, юридические акты, интересы третьих лиц.

К примеру, об итальянском кадастровом учете: Кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

—         создание базы данных, которые содержат сведения о кадастро­вых участках (делятся на городские и сельские);

—         сведения о владельцах участков, которые идентифицированы

уникальным кадастровым номером, правом собственности;

—         сведения об оценке участка.

1. Страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария.

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязан­ных и взаийоконтролирующих подсистем: кадастровой, топогра- фо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, доку­ментов и записей о собственности; банк кадастровых карт и доку­ментации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в кото­ром хранятся договоры и прочие правовые акты, касающиеся пра­ва собственности, ограничений и т. д.

1. Скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии.

Характерно направление к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, мно­гоцелевого кадастра с централизованным реестром собственно­сти, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офи­сами, тогда как картографирование участков недвижимости ведет­ся на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с дру­гом и географически локализованы через координатные или иден­тификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Шве­ции, стандарты описания объектов и информационные связи меж­ду ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует пра­вительство.

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование зе­мельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что ос­новная функция кадастровой системы — это идентификация каж­дого земельного участка в соответствии с действительным исполь­зованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра ос­тается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена уча-

стка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю.

1. Англоязычные страны: Великобритания, США, большинс­тво провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Для них характерно развитие не земельного кадастра, а систе­мы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континен­тальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Однако учет земель в Великобритании ведется издревле — одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполнен­ное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в «Книгу страшного суда» (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от семи до восьми миллионное акров земли на­считывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства XI века. В качестве инструмента измерения использовался показа­тель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить. По сути это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.

В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содер­жит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало зем­левладельцам демаркировать свои владения каким-либо физиче­ским образом: забором, канавой, живой изгородью.

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance- Survey  приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжа­лась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги и т. д., т. е. в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. В соответствии с законами 1925 года эта карта и по сей день является официальным источником ин­формации о недвижимости и постоянно обновляется. Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (органом системы регис­трации прав на недвижимость), что позволяет оперативно вносить изменения в карты в случае не­обходимости в каждом отдельном случае при совершении сделок.